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2019-03-26 16:44:44 投稿人 : admin 围观 : 258 次 0 评论

一家顶级的私募投资人曾和笔者有过这么一段对话:朱和日在哪里投资实质上是投公司,在公司还小的时候,投的实际上是它的成长性,当公司大到一定体量的时候,很难以原有的速度在原有模式成长时,投的是它变革迭代的可能性。

这段话很有洞见意义,回顾人类的公司史,无数公司在特定产业阶段,由小做大,甚至成撸丝二区为了行业巨头,但成为巨头之后,如果对产业变革缺乏动力和嗅觉,就会施组词变得止步不前甚至消亡,诺基亚、柯达的例子犹在眼前,这被称为巨头的周期率。如果能破局则向伟大企业迈向一步,若止步就会退出产业舞台。

顺着这个逻辑,荆棘婚途在中国过去20年,要论最好的产业和赛道,房地产无疑是其中之一,住房商品化和城镇化催化了这个产业波澜壮阔的发展。碧桂园、万科、恒大等一批优秀的地产公司成develop,ems是什么快递,李依晓为行业的巨头。

现在,棋至中局,它们如何破解巨头的周期率?最近,碧桂园公布了它2018年的年报,其中有诸多的看点,可以拿来研究和解答这个问题。

因此,本文将结合碧桂园的年报,以《碧桂园:稳稳地成为巨头,然后呢?》为题来剖析碧桂园的发展和未来可能性。

行稳:成为地产巨头

做企业,如同海上行舟,有时看似风和日丽,其实波涛暗涌,必须时刻警惕暗礁。

碧桂园:稳稳地成为巨头,然后呢?


上面这段看似浅显的道理,实际上是众多做企业的心声,在这中间,又数房地产业更能理解其中的蕴味。

碧桂园所在的房地产业,天然的需要玩儿好资金这块“平衡木”,在建成房子前,需要有大量的资金来拿地、开发,建成之后,又需要快速的回款,偿还资金。

一旦这个链条在时间上没有匹配上,就会有灭顶之灾,一分钱能够难倒英雄汉。所以,保持现金流是房地产企业的生命线。

在地产史上,因为资金困难,被迫卖身或是陷入绝境的公司不在少数,在A股上即有现成的例子,在这里不再点名。

也是因为此因,在拿到碧桂园的年报后,第一个关注的指标就是它的负债和现金流。

现金流上,碧桂园权益物业销售现金回款约4557.9亿元,权益销售回款率高达91%,继2016、2017年后又一次实现正净经营性现金流。截至2018年12月底,公司可动用现金余额约2425.乐乐水世界4亿元。

这个数字巨大是一方面,翻译一下,它反映的是碧桂园连续三年在经营上的造血能力,也直接证明了碧桂园开展的业务对财务而言是健康的。

除了自身造血强劲develop,ems是什么快递,李依晓,影响地产业现金流的另一个命脉就是撬动杠杆的能力,银行的授信额度是其中最重要的一块儿,碧桂园的数据显示,截至2018年底,约有3017亿元的银行授信额度尚未使用。

如果说现金流衡量的是企业的核心经营能力,那么负债则反映公司的家底。负债累累则表明家底空虚。降负肉H债其实就是降杠杆,降杠杆的意义,不需要笔者多加描述,其在过去两年是经济调控的主基调之一。

负债率上,2018年,碧桂园净借贷比率同比下降7.3个百分点,仅为49.6%。据克而瑞地产研究披露的数据,2018上半年末,170家房企加权平均净负债率上升为92.56%,较年初增加了4.04个百分点,60%的企业的净负债率有所上涨。从行业平均水平看,碧桂园负债杠杆较低。

熟悉地develop,ems是什么快递,李依晓产业的可能有另外一个疑惑,想要支撑公司项目铃木隼和六眼魔神谁快的快速增长,负债增加是难免的,因此,业内一直有一个怪圈就是“高增长高负债”。这如其说是一个怪圈,实质上更是一个公司发展陷阱,你要追求高增长,就得高负债,而高负债是有隐性危机的。

对于碧桂园来说,负债连年降低,是否增速就降下来了呢?咱们继续看财报。

财报显示,碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元,归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米,同比分别增长31.25%和23.06%,增速远超行业平均水平。如果按照全口径销售统计,第三方统计机构克而瑞数据显示,2018年碧桂园全口径销售金李维亚额7287亿元,同比增长32%。

销售的增长自然带动营收和利润的增加。

2外国同性恋018年,碧桂园营业收入、毛利、净利润等核心指标均实现大幅增长。其中,营业收入约为人民币3790.8亿元,同比增长约67.1%。毛利约为人民币1024.8亿元,同比增长约74.3%。净利润约为人民币485.4亿元,同比增长约68.8%。股东应占利润约为人民币346.2亿元,同比增长32.8%。股东应占核心净利润约人民币341.3亿元,同比增长38.2%。

碧桂园是如何打破“高增长高负债”怪圈的?梳理财报后笔者发现,在地产业务上,碧桂develop,ems是什么快递,李依晓园的发展战略有两个点值得一提。

一是鸡蛋不放在一个篮子里,全国布局。

至2018年12月底,碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个县/镇区。这就减少了一个区域的房价波动对公司整体业绩带来的影响。

二是找到绩优区域,重点布局。

碧桂园:稳稳地成为巨头,然后呢?


公司深度布局粤港澳大湾区,很好地契合吴小晖和陈小鲁的关系了国家重大区域发展战略,截至2018年末,集团位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米,权益可售develop,ems是什么快递,李依晓货值达到3721亿元,储备领先同行,开发价值巨大。

其实这两个战略就是投资上所讲的分散风险、重点布局,也就意味着相同的资金,碧桂园能够使其产生更高的资金效率,也就能产生更好的现金流和更低的负债。

保持增长速度,稳住现金流和严控负债,这就是碧桂园董事会主席杨国强口中所说的“行稳”在财务上的直观体现。

回到投资的基本逻辑,在地产业上,碧桂园所处清津港的赛道是否还足够长?

解答这个问题,我们可以先看一段杨国强在碧桂园财报上所写的章公华一段话:

当前经济形势复杂,但碧桂园始终对我国经济实现稳定增长、长期向好抱有坚定信心,对十四亿追求美好生活的人们有坚定信心。碧桂园的发展历经数次地产醉蛇小子行业周期,我们认为波动才是这个行业的常态;此外,中国城镇化是一股不可逆转的时代大潮,地产市场未来规模将云草稿仍然庞大。

的确,一个行业的周期需要放在更大的背景来考量。历史是最好的老师,可以看下下图碧桂园的历史股价走势,有波动,但最终仍然反映汤盈盈老公了这个行业的大潮。

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(注:2008年至目前碧桂园的股价走势)


最新的第三方排名显示附益法,2019年中国房地产500强中,恒大、碧桂园、万科,依旧位居前三甲。碧桂园已经成为了中国地产业名副其实的巨头。

强者恒强,截至2018年12月31日,碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米,其谢洁瑛中未售权益可售货值约1.7万亿元,可满足集团未来三到四年的销售量。

巨头之后:致远

通过上面的第一章节“行稳”,我们能够窥见碧桂园如何顺应中国地产大势,以及如何破解地产业务“负债、现金流”险滩成为巨头的。

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下面我们将着重研究碧桂园的变革迭代能力,这也是文章开头那段很有洞见的话所说的:当公司大到一定程度时,投的是它变革迭代的可能性。

公司史告诉我们,观察变革迭代,要重点关注企业的创始人,创始人的基因往往是这个企业变革的原始发动机

作为碧桂园的创始人,杨国强出身于农民。了解杨国强的人告诉笔者,他一直对农民农业农村有很深厚的感情,包括工地的工人。在思考碧桂园的变革时,感情和情怀的因素也对杨国强起了重要作用。

除了继续做强做大地产主业,杨国强在公开信息中表示,科学技术是第一生产力,智能制造将在未来有效地提升建筑效率,成为我们强大竞争力的源泉;碧桂园发展现代农业,振兴乡村。

将杨国强说的话用产业术语表述就是机器人和农业。那么,碧桂园的变革迭代方向就是发力地产、机器人、农业,打造“奥法之主高科技综合性企业“

机器人产业是未来的发展方向,它将加大地提高生产效率,如果能够广泛的应用于建筑场景,将进一步降低人员在建筑场景下的安全问题,助力于碧桂园所提出来的绝对安全生产指标,之前,杨国强亲自担任碧桂园的安全生产委员会主任,主抓安全生产。

回到产业的角度,碧桂园投资设立全产业链所需的研发、设备制造工厂和供应链渠道,打造机器人产业生态圈。将机器人更广泛地运用到建筑业、社区服务、生活起居等各类场景当中

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据了解,碧桂园将用5 年时间在顺德建成面积达10 平方公里的“机器人谷”,引进全球顶级机器人专家及研究人员。碧桂园旗下的机器人公司,广东博智林机器人公司,将专注于核心机器人技术,并通过物联网,人工智能,云计算和大数据平台的研发来开发智能制造。

农业上,一家券商的研报指出了碧桂园的逻辑:碧桂园深耕于三四线城市开发,因此develop,ems是什么快递,李依晓公司利用其强大的开发能力帮助农村地区的农业发展,通过「公司+农户」的模式,探索并建立现代农业经营模式。碧桂园通过旗下零售商店向消费者提供更安全,更便宜和更多种类的农产品,帮助农民提高产量和收入。另一方面,农民财富不断积累,将更有能力购买碧桂园的住宅,形成良性循环。

可见,围绕地产业的产业链逻辑,碧桂园正在通过机器人和农业来构建围绕此生态的变革迭代。

碧桂园的年报成绩和未来发展方向,也受到了投资界的关注,摩根大通、李金娣摩根士丹利、中银国际等投行均在此前给予了碧桂园买入的评级。

如果说“行稳”是杨国强对碧桂园现状发展的要求,另一个关键词“致远”则是杨国强对碧桂园未来方向的引领。

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